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Mietrechtsreform tritt am 01.04.2013 in Kraft

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Grundsätzlich gilt das neue Mietrecht auch für alte Mietverhältnisse, die vor dem 01.04.2013 geschlossen worden sind. Eine Übergangsregelung gilt für Modernisierungsmaßnahmen, für die es beim bisherigen Recht bleibt, wenn die gesetzlich gebotene Mitteilung vor dem 01.04.2013 zugegangen ist oder der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme bis zum 01.04.2013 begonnen hat.


Das Gesetz bet­rifft die Bere­iche ener­getis­che Mod­ernisierung von Wohn­raum, Förderung des Con­tract­ing, die Bekämp­fung des Miet­no­maden­tums und den Kündi­gungss­chutz bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tumswoh­nun­gen. Nach­fol­gen­der Auf­satz stellt die wichtig­sten Neuerun­gen dar.

Ener­getis­che Mod­ernisierung von Wohn­raum. Die Vorschriften über die Dul­dung von Erhal­tungs- und Mod­ernisierungs­maß­nah­men wur­den umfan­gre­ich angepasst. Von erhe­blich­er Bedeu­tung ist der neu geschaf­fene Tatbe­stand der „ener­getis­chen Mod­ernisierung“. Umfasst sind Maß­nah­men, die zur Einsparung von Enden­ergie in Bezug auf die Miet­sache beitra­gen, etwa die Däm­mung der Gebäude­hülle oder der Ein­satz von Solartech­nik für die Warmwasser­bere­itung. Rein kli­maschützende Maß­nah­men oder Maß­nah­men wie die Instal­la­tion ein­er Foto­voltaikan­lage auf dem Dach, deren Strom der Ver­mi­eter in das öffentliche Strom­netz ein­speist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechti­gen aber nicht zur
Mieter­höhung.

Das Recht zur Miet­min­derung wegen Beein­träch­ti­gun­gen im Zusam­men­hang mit der Durch­führung von Mod­ernisierungs­maß­nah­men wird erhe­blich eingeschränkt. Für einen Zeitraum von drei Monat­en soll es nicht mehr zu ein­er Miet­min­derung kom­men. Auch in Zukun­ft wer­den die Kosten von Mod­ernisierungs­maß­nah­men mit jährlich max­i­mal elf Prozent auf die Miete umgelegt wer­den kön­nen. Kosten für Erhal­tungsaufwen­dun­gen, die mit Mod­ernisierun­gen ver­bun­den sind, berechti­gen hinge­gen auch weit­er­hin nicht zur Mieter­höhung.

Bish­er kon­nte sich der Beginn von Mod­ernisierungs­maß­nah­men verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die geset­zlich vorge­se­hene Umlage von Mod­ernisierungskosten eine für ihn unzu­mut­bare wirtschaftliche Härte sei. Zukün­ftig wird die zu erwartende Mieter­höhung den Mieter nicht mehr berechti­gen, die Dul­dung der Maß­nahme zu ver­weigern. Dies spielt kün­ftig nur noch bei der Über­prü­fung der Berech­ti­gung der Mieter­höhung eine Rolle.

Die for­malen Anforderun­gen an die Begrün­dungspflicht­en des Ver­mi­eters bei Mod­ernisierun­gen wer­den gesenkt, um über­zo­gene Anforderun­gen zu ver­mei­den. Will der Ver­mi­eter z. B. neue Fen­ster ein­bauen, ist eine Bekan­nt­gabe der Wärme­durch­gangsko­ef­fizien­ten der alten Fen­ster nicht mehr erforder­lich. Stattdessen kann er hierzu kün­ftig auf anerkan­nte Pauschal­w­erte wie z. B. die „Bekan­nt­machung der Regeln zur Date­nauf­nahme und Daten­ver­wen­dung im Wohnge­bäudebe­stand“ des Bun­desmin­is­teri­ums für Verkehr, Bau und Stad­ten­twick­lung vom 30.07.2009 Bezug nehmen, um die Energieeinsparung durch Ver­gle­ich mit dem Wärme­durch­gangsko­ef­fizien­ten der neuen Fen­ster, die den Angaben des Her­stellers ent­nom­men wer­den kön­nen, darzule­gen.

In diesem Zusam­men­hang ist zu den zur Bes­tim­mung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete her­anzuziehen­den Wohn­wert­merk­malen Art, Größe, Ausstat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage als weit­eres Merk­mal die „ener­getis­che Ausstat­tung und Beschaf­fen­heit“ einge­führt wor­den.

Förderung des Wärme­con­tract­ing. Die Ein­führung von Wärme­con­tract­ing wird geset­zlich geregelt. Das Wärme­con­tract­ing wird als gewerbliche Wärmeliefer­ung durch ein spezial­isiertes Unternehmen definiert. Hat der Mieter die Betrieb­skosten für Wärme oder Warmwass­er zu tra­gen und stellt der Ver­mi­eter die Ver­sorgung von der Eigen­ver­sorgung auf die eigen­ständig gewerbliche Liefer­ung durch einen Wärmeliefer­an­ten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmeliefer­ung als Betrieb­skosten zu tra­gen, wenn zwei Voraus­set­zun­gen erfüllt sind:

Die Wärme wird mit verbessert­er Effizienz entwed­er aus ein­er vom Wärmeliefer­an­ten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert und die Kosten der Wärmeliefer­ung über­steigen nicht die Betrieb­skosten für die bish­erige Eigen­ver­sorgung mit Wärme und Warmwass­er.

Bekämp­fung des Miet­no­maden­tums. Gegen das soge­nan­nte Miet­no­maden­tum soll durch neue Ver­fahren­sregeln verbessert vorge­gan­gen wer­den kön­nen: Um das wirtschaftliche Risiko des Ver­mi­eters zu begren­zen, sind Räu­mung­sprozesse zukün­ftig schneller als andere Zivil­prozesse durchzuführen. Sie sind vor­rangig zu ter­minieren; die Fris­ten zur Stel­lung­nahme für die Parteien sind auf das unbe­d­ingt Notwendi­ge zu reduzieren. Wird eine Räu­mungsklage mit ein­er Zahlungsklage aus dem­sel­ben Rechtsver­hält­nis ver­bun­den, kann das Prozess­gericht auf Antrag des Klägers anord­nen, dass der Beklagte wegen der Geld­forderun­gen, die nach Recht­shängigkeit der Klage fäl­lig gewor­den sind, Sicher­heit zu leis­ten hat. Damit soll ver­hin­dert wer­den, dass der Ver­mi­eter durch das Gerichtsver­fahren einen wirtschaftlichen Schaden erlei­det, weil der Mieter am Ende des Prozess­es nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozess­es aufge­laufe­nen Mietschulden zu bezahlen.

Hat ein Ver­mi­eter vor Gericht ein Räu­mung­surteil erstrit­ten, soll der Gerichtsvol­lzieher die Woh­nung räu­men kön­nen, ohne gle­ichzeit­ig die Wegschaf­fung und Ein­lagerung der Gegen­stände in der Woh­nung durchzuführen. Die Räu­mung kann also darauf beschränkt wer­den, den Schuld­ner aus dem Besitz der Woh­nung zu set­zen. Auf diese Weise fällt kein Kosten­vorschuss für Abtrans­port und Ein­lagerung der in der Woh­nung verbleiben­den Gegen­stände an. Die Haf­tung des Ver­mi­eters für die vom Schuld­ner zurück­ge­lasse­nen Gegen­stände wird auf Vor­satz und grobe Fahrläs­sigkeit begren­zt.

Prob­lema­tisch war bish­er der Fall, dass z. B. im Zeit­punkt der Voll­streck­ung des Räu­mung­surteils dritte Per­so­n­en behauptet haben, Unter­mi­eter der Woh­nung zu sein. Zukün­ftig wird unter bes­timmten Voraus­set­zun­gen eine Räu­mung auch möglich sein, wenn der Ver­mi­eter gegen diese Per­so­n­en keine Räu­mungsklage erhoben und keinen Titel erwirkt hat.

Kündi­gungss­chutz bei der Umwand­lung von Miet- in Eigen­tumswoh­nun­gen. Wenn Miet­shäuser in Wohneigen­tum umge­wan­delt und die Woh­nun­gen schließlich veräußert wer­den, war ein Schutz vor Eigenbe­darf­skündi­gun­gen für drei Jahre vorge­se­hen. Es wird nun klargestellt wer­den, dass die Kündi­gungs­beschränkung auch gilt, wenn der Wohn­raum nach Über­las­sung an den Mieter an eine Per­so­n­enge­sellschaft oder Erwer­ber­mehrheit veräußert wurde.

Faz­it. Der Geset­zge­ber hat mit der Mietrecht­sre­form einige bish­er umstrit­tene Fragestel­lun­gen klargestellt und geset­zliche Lück­en geschlossen. Die Mietrecht­sre­form ist zudem eher ver­mi­eter­fre­undlich gestal­tet. Dies wird teil­weise scharf kri­tisiert.

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